摘要：这两个月，鹅厂反复登上国际舞台，站在风口浪尖。特朗普政府先发禁令封杀，再开豁口推翻决策，腾讯股价两周之间大跌大涨，反复横跳。最终市值稳定在5万亿港元之上。全球化经济发展至今，依然少有企业，可以像腾讯这样，用一款产品让一个国家左右为难，似乎很...
这两个月，鹅厂反复登上国际舞台，站在风口浪尖。特朗普政府先发禁令封杀，再开豁口推翻决策，腾讯股价两周之间大跌大涨，反复横跳。最终市值稳定在5万亿港元之上。
全球化经济发展至今，依然少有企业，可以像腾讯这样，用一款产品让一个国家左右为难，似乎很好的印证了《腾讯传》开篇：“谁能定格一座正在喷发中的火山？”。
今年5月，腾讯云与智慧产业事业群总裁汤道生宣布，腾讯未来五年将投入5000亿元，用于新基建的进一步布局。腾讯公司业务发展和员工数量持续增速，现自有物业和租赁办公楼在未来几年中将无法满足办公需求，2019年，腾讯对大铲湾132.61万平方米的地块展开了总体规划设计——“网络城市”的概念应运而生。
在看到“网络城市”流出的规划概念后，楼校长深刻的意识到，这座喷薄的“火山”，不仅无法被定格，甚至还正在用自己喷薄的能量，影响城市、国家乃至世界。
一、近10万腾讯人进驻企鹅岛，“网络城市”规划辐射大前海
去年11月，鹅厂掏出年度近十分之一的利润，斥资85.2亿元买下深圳前海西北侧的一个岛——面积1.3平方公里大铲湾港，这块热土被网民们亲切的称之为企鹅岛。
“网络城市”效果图
实际上，“企鹅岛”建立的是一座面积达200万㎡的“网络城市”。约等于6个腾讯总部滨海大厦的体量。
这座由巨无霸企业牵头的“网络城市”，目前规划引入腾讯效果广告、腾讯云、互联网+医疗、前沿科技等7大产业将进驻，形成“六基地一平台”。
“网络城市”规划中包含办公区、员工公寓、商业单元、公共设施、学校（9年一贯制中小学及高中）和会议中心。根据估算，该项目最终可容纳8-10万名员工，并在建成后对所有市民开放。
“网络城市”效果图
这座微缩城市的落成，将带来全世界范围内的商务往来，居住的需求也会以其为中心向外溢出。
腾讯计划将在取得土地使用权起7年内建成，然后将分成两期建设，其中第一期取得土地使用权起5年内建成，意味着约在2025年，“网络城市”初期就能落地。
“网络城市”效果图
这似乎是腾讯与深圳携手，打造西部新中心的第一步。无疑，未来的腾讯将作为产业互联网排头兵，引领“中国硅谷”之称的大湾区的新一轮发展，并将其推至新的高度，让粤港澳大湾区成为国际一流湾区和世界级城市群。
[1、“未来科技新城”落地“大铲湾”]
腾讯，作为深圳最重要的互联网公司之一，携手NBBJ共同打造近200万㎡的未来科技新城——“网络城市”并非一时兴起，而是跟随“大铲湾”功能定位变化而生的。
早在1998年，大铲湾的功能定位为大型专业化集装箱港区。
但是随着，前海宝中的迅猛发展，这个港口经济区已经不再完全依赖于港口实现经济增长，因此引入了智慧物流、金融服务、新能源等高新产业。
于是，2012年，深圳重新做了控规，释放了土地，随后引入南洋远洋渔业基地、平行进口汽车、汽车金融服务、新能源汽车等等。
其定位也从单纯的“港区”升级为CBD+TBD,即中央商务区和科技创新服务区(互联网+未来科技城)。
为了助推大铲湾功能的转型，早在2016年，深圳政府就有意向拉腾讯入局，在大铲湾建造未来科技新城。2019年，腾讯拍下大铲湾规划建设企鹅岛可以说是水到渠成！
“企鹅岛”不只是鹅厂圈地扩大商业版图的一小步，更是深圳先于世界实现智慧新城的一大步。
[2、巨无霸企业对经济的拉动作用]
从腾讯滨海大厦到腾讯前海大厦，再到今天我们热议的“企鹅岛”，我们会发现鹅厂的脚步和深圳的发展一样——一路向西。腾讯滨海大厦的落地，带来的是整个南山后海-科技园连片的崛起。
企业作为经济单元，总体的发展状况往往反映着当地的经济水平。
像腾讯这样的巨无霸企业，我们甚至不能将其视作“一个经济单元”，而要将其看作无数个“经济单元”组合而成的整体。一个腾讯可以为片区带来的就业机会和资本流入不可估量。
以菊厂迁入东莞松山湖为例，松山湖的房价不仅在原有基础拉涨，连整个东莞都被视作为大湾区内最佳的生产基地甚至第二总部之选。
鹅厂建岛不仅是深圳繁荣经济环境的映射，在很大程度上还影响着“新前海”的产业升级和人口结构。
[3、头部企业对人才的虹吸作用]
在南山工作过的朋友都知道，后海-科技园一带是深圳的高薪辐射区域，人才趋之若鹜，企业也争先恐后入驻。
若从成本角度考虑，深圳的东部有更多高性价比的选择，高质量的企业仍然选择驻留科技园，其中之一的重要原因是为了获得更多优质的就业人口。
一位在科技园创业的朋友告诉楼校长，如果选择了东部，同样的用人成本也很难吸引相应的人才，而人才的管理是企业的“核心资本”与“竞争力”。很难想象连人才都无法召集，企业要如何向理想中的方向去运营？
不断将根系向西部蔓延的腾讯，已经率先用行动，对深圳未来发展的方向进行了预判。企鹅岛的落成势必会虹吸大量独角兽企业盘踞，顶尖人才自然涌入，带来居住、消费等多种需求。
深圳未来智慧中心的打造显然并非心血来潮。
二、“企鹅岛落地”+“前海扩容”，“宝中”“碧海”或成最大赢家
做社交起家的“鹅厂”在深圳自带流量，消息一出，不少人就笃定这是深圳西部新中心规划升级的信号。而距离规划最近的片区“宝中”和“碧海”成为最大赢家。
首先是腾讯拍地后，碧海是最先受到“企鹅岛”辐射的区域，作为大铲湾的根部，早在去年，房价就都拉涨了一波。
数据来源:Q房网
[1、成交价突破10万，区域起飞预警]
今年3月份，楼校长就报道过，宝安片区二手房频传涨价，西乡中熙香缇湾1套89平的户型站在了舆论的中心，挂牌价1100万，单价竟然高达12.3万/㎡。
实际上，碧海片区，才是宝安强劲增长的王者。挂牌价680万的55㎡小户型公寓，单价高达12.36万/㎡。
数据来源:Q房网
企鹅岛规划曝光后，碧海片区的房价就一度被提振。这样的价格在碧海片区并非个例。
数据来源:Q房网
价格突破10万+，在深圳的房地产市场是个重要的分水岭。
一个片区只要有一个楼盘成交单价突破10万+，接踵而来的就是大批楼盘跟进，从而推动片区整体价格的飞升。
[2、前海扩容的种子选手]
2019年10月，前海管理局就透露过，前海深港现代服务业合作区、前海蛇口自贸片区“双扩区”方案已上报国务院。
2020年1月，深圳市第六届人大八次会议上，再次提出要推动前海深港现代服务业合作区、前海蛇口自贸片区“双扩区”尽快落地。
正值深圳40周年期间，不少人仍在期待前海扩容“大礼包”，由于宝中片区与前海仅一路之隔，具有天然的地缘优势，宝中片区“加盟”前海合作区的舆论从未中断过。
就目前的房价来看，宝中片区虽然没有名义上加入前海合作区，却已经敛获前海合作区的红利。宝中片区正式纳入前海合作区后，会正式跻身深圳的一线区域，成为深圳向西发展的支点。
与宝安中心区、前海自贸区、深圳大空港紧密相连的西乡、碧海片区，同样也是前海“扩容”的种子选手。西乡、碧海片区的优势就在其位于前海、宝安中心区、大铲湾组成的黄金三角轴心，尽享“前海＋宝中＋大铲湾”三大核心区辐射。陆路与企鹅岛相连，有望成为接受其外溢需求的第一梯队。
另一方面，市交通公用设施建设中心正在申请海滨大道一期A段（听海路-西乡大道）工程海域使用权，该项目建成后前海和宝安之间将新增一条海底隧道。连通桂湾和宝中的滨河大道海底隧道，从西乡－宝中－前海－滨海大道（南山段）－滨河大道（福田、罗湖段）将全线畅通，实现高速通达。
[3、红利丰厚，产品稀缺]
虽然都说深圳的未来要看西部，西部的未来要看前海，但是前海、宝中上车门槛着实太高，不是普通人投资的最好选择。
因此楼校长有不少朋友，都将目标转移至宝安碧海，毕竟就目前的消息来看，该地段符合深圳经济发展的逻辑，又有企鹅岛落地带来的“智慧新城”基础建设，可以说是科技+经济的双重利好。
三、前海资源稀缺，近期吹风有小户型产品上新
但是碧海片区内的新房较少，二手房源居多，一有新盘面世，就引来一群眼光犀利的深圳人。
这半年来，深圳楼市变化莫测，新政后房票珍贵异常，不少看好区位的深圳人对于打新楼盘早已不局限于住宅。
像是之前龙华某商办小户型产品，首次认筹去化达8成，认筹5万对于深圳购房者而言像是不要钱。
需求决定供给，不管是自住还是投资，在深圳的限购政策和城建政策的限定条件下，非住宅类产品都是一条出路。
楼校长最近得到消息，该片区有一新的商业综合体项目“广兴源蓝湾”即将面世，吹风后续会发布小户型产品。9月19日该项目会举办发布会，正式与社会大众见面。
效果图
[盘踞腹地，亲近鹅岛，智慧社区规划]
广兴源蓝湾位于宝中碧海片区，雄踞宝中腹地，位于前海自贸区和大铲湾港区黄金夹角处；亲近前海自贸区和大铲湾企鹅岛。该项目的地理位置优越，天然承接企鹅岛规划的外溢居住需求。
相辅相成的是优越的交通规划，广兴源蓝湾靠新安六路主干道，3分钟到宝安大道、2分钟上沿江高速；去宝安国际机场20分钟，香港国际机场60分钟；周围地铁11号线、1号线、5号线环绕，未来规划港深西部快线及15号线，串联大铲湾，形成深圳1小时通勤圈。
楼校长最关注的还是该项目独树一帜规划定位，听说是试图将其打造为“5G智慧综合体”。由于技术门槛高，目前已确定项目会和腾讯云合作，携手搭建这个5G智慧综合体。
9月19日，广兴源蓝湾的发布会上，腾讯云也会派代表出席，正式签约。
从项目的定位来看，广兴源蓝湾是“多元滨海都荟商务综合体”。通过湾区核心高端资产、企业总部中心、全球时尚商业，结合智能化体验，“三种业态+智慧赋能”致力成为腾讯云“5G”智慧社区，迎深圳40周年，礼献深圳。
作为大铲湾根部的珍稀资产，广兴源蓝湾无论是地段还是规划定位都踩在了时代的节奏上，机会难得，产品有限，在企鹅岛建成前，该区域恐怕是为数不多的价值洼地。
有兴趣的朋友，可以在下周六（9月19日），前往前海JW万豪酒店参与广兴源蓝湾发布会。据悉，现场会有特邀嘉宾对前海区域的价值进行解读，并详尽介绍广兴源蓝湾的项目价值，同时还会与腾讯云现场签约，预先兑现一波价值。不失为做功课了解产品，伺机出手的好机会。
